Quy Nhơn đang ngày càng khẳng định vị thế là một điểm đến hấp dẫn du khách trong và ngoài nước, đồng thời sở hữu cảng biển quan trọng và hạ tầng kết nối khá thuận lợi. Nằm đối diện trung tâm thành phố qua đầm Thị Nại và được kết nối bởi cây cầu vượt biển Thị Nại dài gần 7km, Khu kinh tế Nhơn Hội trải rộng trên bán đảo Phương Mai với diện tích hàng chục nghìn hecta, bao gồm một phần thành phố Quy Nhơn và các huyện lân cận.
Được thành lập với tầm nhìn chiến lược trở thành một cực tăng trưởng mới, một trung tâm công nghiệp, cảng biển, dịch vụ logistics, đô thị và du lịch hiện đại, Khu kinh tế Nhơn Hội được quy hoạch bài bản với các phân khu chức năng rõ ràng, bao gồm các khu công nghiệp lớn (như Nhơn Hội A, B, Becamex VSIP), các khu đô thị mới, các tổ hợp du lịch nghỉ dưỡng cao cấp và đặc biệt, theo quy hoạch mới nhất đã được Thủ tướng phê duyệt, đây còn là địa điểm được chọn để xây dựng trung tâm hành chính mới của tỉnh Bình Định trong tương lai. Mặc dù đã trải qua những giai đoạn phát triển chưa như kỳ vọng, Khu kinh tế Nhơn Hội với lợi thế về vị trí địa lý, quỹ đất lớn và sự đầu tư hạ tầng ban đầu vẫn được xem là hạt nhân quan trọng trong chiến lược phát triển kinh tế - xã hội, thúc đẩy công nghiệp hóa, đô thị hóa của tỉnh Bình Định, gắn kết chặt chẽ và bổ trợ cho sự phát triển của trung tâm đô thị lịch sử Quy Nhơn.
Vừa qua có một số thông tin trên phương tiện truyền thông về chủ trương xây dựng khu hành chính mới của tỉnh Bình Định tại Khu kinh tế Nhơn Hội, một nội dung hoàn toàn phù hợp với Quy hoạch tỉnh đã được Thủ tướng phê duyệt tại Quyết định 1619/QĐ-TTg ngày 14 tháng 12 năm 2023 về việc phê duyệt Quy hoạch tỉnh Bình Định thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2050. Tuy nhiên, không thể phủ nhận rằng ngay sau khi thông tin quy hoạch mang tính dài hạn này được công bố, thị trường bất động sản tại Nhơn Hội và các khu vực lân cận đã lập tức có dấu hiệu "nóng" lên, tương tự như tình trạng ghi nhận tại nhiều địa phương khác có thông tin sáp nhập hay quy hoạch trung tâm mới ngay đầu năm nay, nơi giá đất nền đã rục rịch tăng 5-15%, thậm chí có nơi chủ đất rao tăng hơn 20% để đón "sóng". Điều này làm dấy lên mối lo ngại sâu sắc về một kịch bản "sốt đất ảo" tiềm ẩn đầy rủi ro tại Nhơn Hội, đặc biệt đối với những người dân ít kinh nghiệm đang "gom góp tiền" với hy vọng đổi đời từ sự thay đổi này.
Bối cảnh đặc biệt của Nhơn Hội, với thực trạng "bãi cát mênh mông" sau 20 năm phát triển chưa như kỳ vọng, các dự án dở dang và khu đô thị thiếu vắng cư dân, càng khiến thông tin về trung tâm hành chính mới trở thành một "cú hích" tâm lý cực mạnh, tạo mảnh đất màu mỡ cho giới đầu cơ và "cò đất" lợi dụng để "thổi giá", tạo sóng thị trường, một thực tế đã được nhiều tờ báo cảnh báo. Hiện tượng này càng bị khuếch đại bởi các yếu tố tâm lý xã hội và cơ chế vận hành của thị trường bất động sản sơ khai, bao gồm hiệu ứng FOMO (Sợ Bỏ Lỡ Cơ Hội) thúc đẩy quyết định vội vã, thiếu nghiên cứu; tâm lý bầy đàn (Herd Mentality) tạo vòng xoáy tăng giá bất chấp yếu tố nền tảng; sức mạnh của "câu chuyện" quy hoạch đơn giản lấn át thực tế phức tạp; và vai trò dẫn dắt, trục lợi của giới đầu cơ, môi giới trong bối cảnh thông tin bất đối xứng.
Qua nghiên cứu cho thấy hiện nay người mua bất động sản nhắm đến đầu tư "lướt sóng" kiếm lời, với thời gian nắm giữ dưới một năm. Nguy cơ sốt đất ảo càng trở nên đáng ngại hơn khi đặt trong bối cảnh cụ thể của Nhơn Hội, nơi mang "vết sẹo" của gần hai thập kỷ phát triển chưa thành công, với di sản là dự án dang dở, hạ tầng chưa đồng bộ và hiệu quả thu hút đầu tư thấp; chính sự "thất vọng" kéo dài này tạo "cú nén" tâm lý khiến kỳ vọng vào quy hoạch mới trở nên mãnh liệt, dễ bị đẩy lên mức phi thực tế, trong khi khoảng cách lớn về hạ tầng giao thông, xã hội và dịch vụ so với nhu cầu của một trung tâm hành chính hiện đại là thách thức khổng lồ, đòi hỏi nguồn lực và thời gian dài để đồng bộ, nếu giá đất tăng vọt trước khi hạ tầng theo kịp sẽ tạo bong bóng nguy hiểm, chưa kể rủi ro từ các dự án cũ hay khu đất vướng pháp lý phức tạp. Thêm vào đó, một thực tế thường bị bỏ qua là khoảng cách rất lớn giữa chủ trương quy hoạch trên giấy tờ và việc hiện thực hóa nó: Quyết định 1619 /QĐ-TTg chỉ là bước khởi đầu, cần hàng loạt bước tiếp theo như lập quy hoạch chi tiết, phê duyệt dự án, ĐTM, bố trí nguồn vốn khổng lồ, đấu thầu, thi công, đồng bộ hạ tầng... mỗi bước đều tốn thời gian, có thể gặp vướng mắc và kéo dài nhiều năm; như VnExpress cảnh báo, nếu kế hoạch (ví dụ sáp nhập hoặc triển khai quy hoạch) diễn ra chậm hơn dự kiến hoặc quy hoạch thay đổi, kế hoạch "lướt sóng" của nhà đầu tư ngắn hạn dễ dàng thất bại, bởi không phải vị trí nào cũng tăng giá nếu thiếu động lực phát triển thực sự, thậm chí mua trúng lô đất dính quy hoạch có thể khiến nhà đầu tư rơi vào thế "mắc cạn" vì mất thanh khoản cao, dẫn đến thiệt hại tài chính và tranh chấp pháp lý.
Hơn nữa, chỉ đạo của Thủ tướng về hiệu quả và tiết kiệm cũng hàm ý một quá trình triển khai thận trọng, bài bản, không thể ồ ạt. Bài học xương máu từ lịch sử thị trường, như cơn sốt đất 2020-2021 khiến giá tăng 30-50% hay điển hình là vụ sáp nhập Hà Tây về Hà Nội 17 năm trước (theo VnExpress), nơi giá đất các loại bị đẩy cao gấp 2-3 lần trước khi thông tin chính thức có hiệu lực, nhưng sau đó lại giảm sâu khiến nhiều nhà đầu tư dùng đòn bẩy phải chật vật "cắt lỗ", đã chứng minh rằng việc chạy theo "sóng" tin đồn rất dễ rơi vào cảnh mua cao bán thấp, đầu tư thua lỗ hoặc "đóng băng" thanh khoản. Thực tế cho thấy, tỷ lệ nhà đầu tư thắng lớn nhờ "sóng" đất rất ít, người hưởng lợi chủ yếu là nhóm tạo sốt, cò mồi và số ít nhà đầu tư trường vốn gặp may, còn phần lớn nhà đầu tư F0 thiếu kinh nghiệm, nắm thông tin chậm, dùng đòn bẩy tài chính thường là người mua cuối cùng khi cơn sốt lên đỉnh điểm và gánh chịu hậu quả khi các nhà đầu cơ rút lui (theo bài báo trên VnExpress).
Giá bất động sản bền vững phụ thuộc vào nhiều yếu tố như vị trí, pháp lý, hạ tầng thực tế, nhu cầu việc làm, nhập cư và nền kinh tế địa phương, chứ không chỉ dựa vào một thông tin quy hoạch đơn lẻ. Vì vậy, để biến kỳ vọng phát triển thành hiện thực bền vững thay vì một "bong bóng" bất động sản đầy tiếc nuối, người dân và nhà đầu tư cần trang bị sự tỉnh táo, thẩm định thông tin kỹ lưỡng từ nguồn chính thống, kiểm tra pháp lý chặt chẽ, đánh giá đúng giá trị thực và tiềm năng dài hạn dựa trên các yếu tố nền tảng, lường trước rủi ro, quản lý tài chính cá nhân thận trọng, tránh đầu tư theo đám đông hay tin đồn, phân biệt rõ đầu tư giá trị và đầu cơ lướt sóng; đồng thời, về phía chính quyền địa phương, cần công khai, minh bạch lộ trình, cung cấp thông tin đầy đủ, tăng cường quản lý hoạt động môi giới, xử lý nghiêm hành vi đầu cơ, thổi giá, xem xét các biện pháp điều tiết thị trường như chính sách thuế và đẩy nhanh đầu tư hạ tầng đồng bộ, đảm bảo sự phát triển hài hòa, có trách nhiệm.
